Ako danas otvorite stare sajtove i menije agencija za nekretnine u Vršcu, videćete podele po cenama kuća od 10.000 €, 20.000 € ili 30.000 €. Ali to su arhaične grupe cena koje više ne odražavaju tržište. Realnost je da je pronaći kuću u Vršcu ispod 60.000 € praktično nemoguće, a ako se takav oglas i pojavi – obično je reč o objektu koji je za rušenje ili potpuni remont.
Špekulativni poligon?
Kada kažemo da su nekretnine postale špekulativni poligon, ne govorimo bez razloga. To znači:
- Agencije i prodavci stalno pumpaju cene – oglasi se postavljaju sa nerealno visokim cenama, često bez realnog pokrića u transakcijama.
- Tržište više ne funkcioniše po logici ponude i potražnje običnih ljudi, već po logici investitora i agenata koji smatraju nekretnine sredstvom špekulativnog dobitka.
- Inflacija i rast cena materijala se koriste kao izgovor, ali cene nekretnina rastu brže nego što rastu realne plate i kupovna moć građana.
- Mnogi oglasi stoje godinama, a zapravo nisu realna prodaja, već način da se cena veštački „drži visoko“ jer nekome više odgovara da se oglas vrti nego da se nekretnina proda.
Drugim rečima, cene su odvojene od realnosti ljudi koji žele da žive u tim nekretninama, a ne da ih gledaju kao investicione statiste.
Pad prodaje – brojke ne lažu
Podaci Republičkog geodetskog zavoda i analiza tržišta pokazuju da se broj kupoprodajnih ugovora smanjuje. U prvom kvartalu 2025. godine broj prodaja bio je za oko 2–2,5 % niži nego u istom periodu prošle godine, iako je ukupna vrednost tržišta rasla jer su cene i dalje visoke.
Analize iz prethodnih godina beleže i ozbiljnije padove u prodaji kuća i stanova, posebno u nekim većim gradovima i van prestonice, što dodatno ukazuje da ljudi ne uspevaju da priušte nekretninu po ovim cenama.
Zašto se cena ne spušta čak i kad se prodaja smanjuje?
U teoriji, kad potražnja padne – cene bi trebale da padnu. Ali:
- mnogi prodavci drže cene „na najvišem nivou“ jer ne prihvataju niže ponude,
- investitori i bogatiji kupci kupuju stanove kao investicije za rentu ili dalju preprodaju,
- banka i kreditne politike često diktiraju dostupnost novca, a ne realnu kupovnu moć većine građana.
Drugim rečima, i kad prodaja opada, cene ostaju visoke jer tržište više ne definiše prosečna porodica koju zanima dom, već ono što prodavci misle da mogu da postignu.
Subvencije i krediti – Vučićeve mere
Država i Narodna banka pokušavaju da stimulišu kupovinu kroz razne pakete podrške, posebno za mlade kupce:
- 1 % minimalni učešće za stambeni kredit,
- subvencija kamate od 20 % prvih nekoliko godina,
- državna garancija do 40 % kredita kao podrška bankama.
Međutim, čak i sa ovakvim merama, realne plate u Srbiji ne „hvataju korak“ sa cenama nekretnina, pa mnogima ostaje samo da se dodatno zaduže ili – odustanu.
Poređenje sa nekim mestima u regionu
Dok su cene u Beogradu i većim gradovima Srbije ostale na visokom nivou (npr. prosečni kvadrat oko 2.900 € u Beogradu i oko **1.600–2.400 € u drugim gradovima), u nekim gradovima na moru, kao što su popularne turističke destinacije u Grčkoj, tržište je i dalje relativno pristupačnije za stanovanje ili drugu nekretninu u odnosu na nivo lokalnih primanja stanovništva.
Savet građanima – kako kupiti bez da te „pojede“ tržište
Ako želiš realnu cenu i realnu šansu da kupiš stan ili kuću, imaj na umu:
- Ne oslanjaj se samo na oglase agencija – mnogi stanu godinama bez prodaje jer su precenjeni.
- Kontaktiraj vlasnike direktno ako je moguće – neki su spremniji da se dogovore kad vide ozbiljnu ponudu.
- Pregovaraj normalnu cenu – realnost tržišta često je niža od „papirne“ cene u oglasima.
- Informiši se putem zvaničnih podataka o cenama prodatih nekretnina umesto samo o oglasima koji mogu biti prenaduvani.
- Ako dobiješ povoljan kredit ili subvenciju – računaj sve troškove pre nego što potpišeš.
Realno, prodati nekretninu po realnoj ceni je cilj mnogih vlasnika, ali mnogi su više zainteresovani za držanje cene i profit nego za brzu i realnu prodaju jer im je oglas već „zarobljen“ visokom cenom i godinama stoji na internetu.
„Imaš stan – drugi pokloni“: od socijalne sigurnosti do tržišne nepravde
U bivšoj Jugoslaviji, u tzv. Titovo vreme, postojala je jasna ideja društvene ravnoteže:
„Imaš stan – drugi pokloni.“
Suština tog sistema bila je jednostavna – stan nije bio roba za špekulaciju, već osnov za normalan život. Ideja je bila da svaka porodica ima krov nad glavom, a ne da pojedinci gomilaju desetine nekretnina dok drugi ceo život ostaju podstanari.
Danas je situacija potpuno obrnuta.
U Srbiji imamo realnost u kojoj:
- jedan čovek poseduje 5, 10 ili više stanova,
- drugi ne može da kupi ni garsonjeru,
- treći ceo život daje ogroman deo plate na kiriju, bez ikakve sigurnosti.
Kada neko ima 10 stanova, a neko nijedan – ko plaća cenu?
Ovakva neravnoteža direktno utiče na:
- rast kirija, jer vlasnici sa više stanova diktiraju tržište
- rast cena nekretnina, jer se stanovi kupuju kao investicija, ne kao dom
- demografiju, jer mladi odlažu osnivanje porodice ili odlaze iz zemlje
- socijalnu nejednakost, gde se jaz između „onih koji imaju“ i „onih koji nemaju“ sve više produbljuje
Stanovi postaju finansijski instrument, a ne mesto za život.
Ljudi se više ne pitaju gde ću živeti, već kako ću preživeti kredit ili kiriju.
Tržište bez kočnica
U takvom sistemu:
- investitori i imućni kupci kupuju nekretnine „za svaki slučaj“
- stanovi stoje prazni ili se izdaju po cenama koje običan radnik ne može da plati
- tržište gubi dodir sa realnim životom građana
Rezultat je grad u kojem ima stanova, ali nema dostupnog stanovanja.
Zaključak koji se nameće sam
Nekada je cilj bio da svako ima jedan stan.
Danas je cilj da neko ima deset, a neko nijedan.
Dok se nekretnine u Srbiji posmatraju isključivo kao sredstvo zarade, a ne kao osnovno životno pitanje, cene će ostati naduvane, prodaja će padati, a građani će biti sve dalje od sopstvenog doma.
Zato se sve češće postavlja pitanje:
da li je problem u nedostatku stanova – ili u raspodeli i pohlepi?